Entra en vigor la llei de regulació dels lloguers, la més important en democràcia

De proletaris a propietaris, de propietaris a desnonats

Per quan Espanya va haver transitat d’una dictadura a una democràcia representativa, parlamentària, havia aconseguit el que el ministre d’Habitatge franquista José Luis Arrese va afirmar en un discurs davant el Col·legi d’Agents de la Propietat el 1959: “No volem una Espanya de proletaris, volem una Espanya de propietaris”. Efectivament, si l’any 1950 més de la meitat de la població vivia en règim de lloguer (51,3%), dues dècades més tard la xifra no arribava a un terç de la població (30,1%); el percentatge de propietaris d’habitatges va passar d’un 45,9 en 1950 a un 63,4 en 1970. Però les dades són encara més sorprenents si s’analitza l’evolució de la propietat a les zones urbanes, doncs si a mitjan segle vint representava al voltant del 20%, una dècada més tard s’hauria duplicat i, per a 1970, un 70% de la població seria propietari d’un habitatge. L’any 1999 es va arribar al màxim històric, i 8.6 de cada 10 residents a Espanya eren propietaris. 

Encara que els períodes de postguerra a Occident van implicar un augment generalitzat de la propietat, aquest fenomen va ser especialment acusat a Espanya, que creixeria per sobre de la mitjana i que, a més, va tenir la particularitat històrica de que no van ser sinó els barris obrers els que major taxa de propietat van adquirir. Però van passar els anys i va arribar la crisi econòmica de 2008; llavors, molts d’aquells que s’havien acostat en el seu dia proletaris i que s’havien despertat propietaris, ara es van trobar que ja no tenien ni llar ni treball. Ni proletaris, ni propietaris. D’aquells pols venen aquests fangs.

Simptomàticament, naixia llavors la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), que venia a apuntar el fracàs de l’Estat de dret, que en el seu article 43 de la Constitució (democràtica) resava que: “Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’una habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret, regulant l’ús del sòl d’acord amb l’interès general per impedir l’especulació.” Però els poders públics, subjugats davant els poders financers, van mirar cap a una altra banda. Massa famílies desnonades pel camí, i moltes altres forçades a marxar del seu municipi natal degut als salvatges augments de preus.

La llei que avui entra en vigor no solucionarà d’una pessigada el problema de l’habitatge, ni de bon tros. Per començar, perquè cada comunitat autònoma ha de decidir si l’aplica o no, i tenint en compte que és una Llei que s’emmarca dins del món de l’esquerra”, és previsible que no sigui aplicada en aquelles comunitats governades pel partit popular, que són la majoria. I, tot i així, és una de les lleis més importants que s’aprovaran en tota la legislatura, així com una de les més rellevants — sinó la que més — en matèria d’habitatge en democràcia. Ara bé: En què consisteix exactament la Llei?

1) Determinar un índex de preus que reguli el preu màxim i mínim

D’acord amb la Llei 12/2023 pel Dret a l’Habitatge en la seva Disposició Final Primera, en declarar una zona tensionada, les Administracions podran limitar el preu màxim d’un lloguer en un contracte nou respecte al preu del lloguer del contracte anterior segons diferents condicions i escenaris:

• Nou contracte de lloguer si el llogater és un petit propietari
• Contracte de lloguer quan el llogater és un gran tenidor
• Contracte d’un habitatge que no ha estat mai llogat

L’índex es pot comprovar en aquest enllaç.

2) Què és una zona tensionada?

Les zones de mercat residencial tensionat són àrees territorials on hi ha un risc d’oferta insuficient d’habitatge assequible, que prèviament determinada la Comunitat Autònoma en qüestió. A Catalunya, fins a 140 municipis entraran dins d’aquesta definició.

3) Què determina el que és un gran tenidor d’habitatges?

Un gran tenidor d’habitatge és qualsevol persona física o empresa que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial. Però el nombre d’immobles en propietat baixa a cinc si estan ubicats en zones declarades tensionades per la comunitat autònoma corresponent, com ocorre en el cas català.

4) Afecta a tots els habitatge en règim de lloguer?

La regulació de lloguers serà d’aplicació als habitatges de lloguer situades en les zones de mercat tensionat, és a dir, en els 140 municipis. Queden exclosos els contractes d’arrendaments de locals i els contractes d’arrendaments de temporada, d’habitacions o turístics. La regulació de lloguers s’aplicarà sobre els contractes signats després de la seva entrada en vigor, i no afectarà a aquells contractes que hagin estat signats amb anterioritat. Aquests seguiran regulant-se per la norma vigent en el moment de la seva signatura.

5) Hi ha alguna excepció a aquesta limitació de preu?

Sí, en certs casos es permetrà un increment addicional del 10% sobre la renda del contracte d’arrendament. Aquesta pujada només serà legal si es justifica una rehabilitació de l’habitatge en els últims 2 anys, millores que generin un estalvi energètic del 30%, millores d’accessibilitat o quan la durada del contracte sigui de 10 anys o més, o es pactin pròrrogues obligatòries.