Els bancs es desfan del totxo guanyat durant la crisi, els fons d’inversió el compren a preu de saldo i el tornen al mercat de lloguer a través de les socimis (Societat Anònima Cotitzada d’Inversió al Mercat Immobiliari). Amb aquesta fórmula les socimis s’han convertit en peces essencials per a l’estratègia de grans firmes d’inversió en el mercat immobiliari espanyol. El cas de Blackstone és paradigmàtic: el fons nord-americà s’ha consolidat com el ‘rei del totxo’ amb sis socimis cotitzades a Espanya.
Les socimis van guanyar fama en el sector immobiliari a partir del 2012, quan es va modificar el seu marc tributari. La principal novetat de la reforma va ser exonerar aquests vehicles de l’impost sobre societats (IS). Aquest privilegi es va justificar, teòricament, perquè els veritables amos de les socimis són els inversors, de manera que ells sí que tributen un gravamen del 19% pels rendiments que obtenen (sempre que la seva participació sigui igual o superior al 5%).
En un context de crisi immobiliària i d’escassetat d’habitatge de lloguer, l’avantatjós tractament fiscal de les socimis tenia com a suposat objectiu proporcionar liquiditat al sector i fomentar l’habitatge de lloguer. El seu principal objecte social quedava clarament estipulat: adquirir i promoure béns immobles per al seu arrendament. En base a això, es va argumentar que els immobles havien de romandre arrendats durant almenys 3 anys. Això vol dir que les socimis poden vendre els seus immobles transcorregut aquest termini.
Però si l’objectiu d’aquestes societats és impulsar el lloguer a canvi d’un benefici fiscal, és estrany que el termini mínim a què estan obligades a llogar sigui de 3 anys. Són suficients per garantir una infraestructura estable de lloguers a Espanya? L’actual regulació facilita el contrari, és a dir, que fons d’inversió amb poc interès en el lloguer aprofitin els avantatges fiscals de les socimis per especular: comprar a preu de saldo, llogar durant el termini obligat i vendre a preu de mercat.
Un altre aspecte rellevant que va motivar la creació de les socimis va ser afavorir la inversió del petit i mitjà accionista. Per això, les socimis estan subjectes a requisits de difusió del capital en el moment de la seva incorporació al mercat de valors. En concret, almenys 20 accionistes minoritaris han de tenir 2 milions del valor estimat de mercat o el que correspongui a un 25% de les accions emeses.
En principi, aquesta mesura vol prevenir que les socimis siguin un instrument al servei de les grans rendes. En el cas de les sicavs (Societats d’Inversió de Capital Variable), encara que el seu capital havia d’estar repartit entre 100 accionistes, la societat era en última instància propietat d’una sola persona al 99% mentre que l’1% restant es repartia entre 99 partícips de palla, coneguts com “mariachis”. Així, les sicavs esdevenen societats segrestades: un sol propietari pot gaudir dels seus privilegis fiscals mentre compleix amb el requisit de difusió del capital.
No obstant això, la mesura imposada a les socimis no resulta suficient per corregir els dèficits de les sicavs. La quarta SOCIMI de Blackstone, Törbel Investment, compta amb el propi fons nord-americà com a accionista majoritari amb un 97,83% mentre la resta correspon a 20 accionistes minoritaris. Blackstone compleix amb el requisit de difusió de capital, però la realitat és que té el control exclusiu de la SOCIMI. Encara que el més revelador sigui que la propietat de Blackstone no és directa, sinó que es fa efectiva a través d’un entramat de societats que desemboca a paradisos fiscals.
Per si fos poc, l’última SOCIMI de Blackstone, Euripo, és capçalera d’un grup de sub-socimis compost per Avir, Mosel·la i Patriot Propco, que també gaudeixen del règim especial de SOCIMI. Blackstone disposa del capital i el saber fer per beneficiar mitjançant estratègies d’enginyeria fiscal del marc tributari de les socimis. Això hauria de posar en dubte el bon ús que es pugui estar donant a aquests vehicles.
El precedent immediat de l’ús inadequat de les socimis es troba en la seva homòloga nord-americana, les REITs ( Real Estate Investment Trusts ), les quals es van utilitzar com a refugi fiscal per grans multinacionals com Iron Mountain o Wal-Mart. El cas de Wal-Mart es va fer famós en ser denunciada a la portada del Wall Street Journal després d’haver utilitzat REITs per estalviar-350 milions de dòlars en impostos federals entre 1998 i 2001.
Wal-Mart transferia els seus actius immobiliaris a una REIT, la qual s’encarregava de cobrar els lloguers de les seves instal·lacions. Aquesta REIT distribuïa els seus beneficis mitjançant dividends a una empresa registrada a la indústria off-shore de Delaware que era propietària d’aquesta REIT al 99%, de manera tal que Wal-Mart no pagava l’impost sobre societats i quedava exempta del gravamen sobre els dividends. L’estratègia es va fer popular com el fenomen de “REITs captives” ja que en última instància la REIT era controlada per una única empresa, en lloc de per accionistes individuals.
En el context espanyol, també es donen les condicions perquè les socimis quedin “captives” de grans multinacionals. El problema és que la seva regulació està exposada a l’explotació dels fons d’inversió. Si les socimis es van pensar per promoure l’estabilitat en el lloguer residencial -i no per especular-, no queda justificat que la permanència de l’arrendament dels seus immobles només sigui de 3 anys. El requisit de difusió del capital tampoc no resulta suficient si es vol prevenir que les socimis es converteixin en eines d’elusió tributària.
Catalunya Plural, 2024 
