La falta de responsabilidad es la causa fundamental de los problemas en el mercado de la vivienda. Es la idea clave que transmite Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. En Los años de la crisis de la vivienda (Tirant lo Blanch, 2020) estudia los motivos de la burbuja inmobiliaria y destaca, por encima de todo, la búsqueda del beneficio económico sin responsabilidades con los títulos hipotecarios.
Ahora, pocos días después de que el Parlament haya aprobado regular los alquileres, lamenta una vez más la falta de responsabilidad. En este caso critica a las instituciones porque, dice, no se atreven a arreglar los motivos fundamentales de raíz y lo intentan maquillar. Conversamos sobre el impacto que tendrá la ley sobre el mercado catalán, de la combinación entre el derecho a la vivienda y el rédito económico, de la polémica sobre el empleo y sobre las dificultades de los jóvenes para acceder a un hogar.
¿Qué opina de la ley de regulación de los alquileres aprobada por el Parlament? ¿Será útil?
Un sistema de control de alquileres no es una medida suficiente para conseguir una vivienda asequible. De hecho, autores internacionales han identificado hasta 34 factores que intervienen en la asequibilidad de la vivienda. El control de las rentas de alquiler, que es uno de ellos, está en duda de si funciona.
¿Cuáles son algunos de los otros factores identificados?
Hay dos que son capitales y sobre los que hay que trabajar, pero nadie lo ha hecho porque son estructurales y no dan resultados inmediatos ni rédito político a corto plazo. Uno es la diversificación de la tenencia: que no todo el mundo se vea obligado, como lo era hasta el 2007, a comprar. O que no todo el mundo sea invitado o se sienta forzado a alquilar, como ocurre ahora. A la gente se le dice: “No todo el mundo puede comprar, no todo el mundo puede ser propietario. Debido a que usted no llega a los límites, debe ser inquilino y punto”. Si haces esto masivamente, y la oferta de alquiler es baja porque hace años que no construyes, te encaminas a la burbuja del alquiler que estalló en 2016.
Se podría diversificar la tenencia mediante la propiedad compartida o la propiedad temporal. Así se conseguiría, de forma sostenible y sin endeudarse excesivamente, lo que quiere la mayoría de europeos: la propiedad. En vez de eso, se fuerza a las personas a alquilar, que es una forma de tenencia más cara, que no se acaba de pagar nunca y hace que vivas en casa de otro. Se trata de una modalidad que en todos los índices se relaciona con una calidad de vida más precaria.
El otro factor es la cohesión territorial. Hay que crear oportunidades más allá de Madrid o de Barcelona, que se han posicionado a nivel internacional y atraen talento de todo el mundo. Su crecimiento, sin embargo, ha supuesto una depredación de los recursos humanos y de infraestructuras en detrimento del resto del territorio. La generación de oportunidades se limita a las grandes urbes y por eso muchos jóvenes se ven obligados a ir allá para trabajar, lo que conlleva una subida de los alquileres que les complica la situación.
La ley aprobada en el Parlament puede llevar a la concentración de la propiedad en pocas manos
¿Si bien no arregla el problema, la regulación de los alquileres servirá como herramienta para las familias que dedican una enorme parte de su sueldo -más del 55% en Catalunya, según EuropaPress- y que sufren renovaciones abusivas de los contratos?
No hay ningún sistema similar al aprobado que haya funcionado en Europa para mejorar el mercado de la vivienda. Lo más parecido es el sistema de freno de renta aprobado en 2015 en Alemania. Un informe de enero de 2019 hecho por el mismo gobierno dice que no ha aportado ninguna ventaja de asequibilidad.
Además, conlleva el riesgo de reducción de la oferta de vivienda de alquiler. Por ejemplo, en Berlín se aplicó en febrero de 2020 la congelación de las rentas y ha implicado, dicen los primeros informes incipientes, una reducción de la oferta de alquiler alrededor del 25%. En un mercado como el nuestro donde ya hay poca, habrá paralización o reducción de la oferta, lo que encarecerá el precio del alquiler.
¿Por qué?
Quien decida poner vivienda de segunda mano en el mercado de alquiler cogerá la calculadora para ver si le salen los números. Si le controlas la renta por la parte media del índice, si ha de mantener el precio del contrato anterior, a pesar de que el mercado puede haber cambiado mucho en cinco o seis años… quizá no le salgan los números y en lugar de alquilar a una familia de la ciudad lo alquila por temporadas, o a los turistas, o pone oficinas o cotrabajo.
O, más probablemente, lo venderá. Pero no traspasará la vivienda a personas de 20, 25, 30 ni 40 años. La juventud no tiene la capacidad de ahorrar porque tiene un mercado laboral terrible. ¿Quién comprará? Quienes tienen mucho capital, los grandes fondos. La ley aprobada en el Parlament puede llevar a la concentración de la propiedad en pocas manos.
Y si alguien decide, con todo, ponerlo a alquilar, buscará gente que le garantice los pagos. Pondrá la renta más alta que le permita la ley y escogerá como inquilino a quien tenga más. Esto conllevará la expulsión de quienes menos recursos tienen.
No es adecuado cambiar sólo un elemento de una fórmula tan compleja como es la asequibilidad de la vivienda. Si hay 34 factores, hay que entenderlos y tratarlos todos. Han tocado un aspecto de un factor, que es el del alquiler, y que está en duda que no tenga un impacto negativo. Esto es arriesgado.
Los ocupas son la evidencia más clara del fracaso de las políticas de vivienda. Y los responsables son los que tenían que tomar medidas al respecto y no lo han hecho
¿Qué ciudad, región o país se debería seguir como modelo de un mercado de la vivienda justo y ético?
Ninguna ciudad ha resuelto el modelo de la vivienda. No conozco ninguna. Sí hay grandes logros. Helsinki ha conseguido reducir el número de sintecho, pero tampoco lo ha resuelto. Un ejemplo que a menudo se sigue es Viena, pero hace más de 100 años que construyen un stock enorme de vivienda social para alquilar. 100 años, no tres días. Con todo, Austria es uno de los países con mayor tasa de infravivienda, más alta que en España. Quizás Viena ha resuelto el problema mejor, pero el resto del país en absoluto.
Es compatible el cumplimiento del artículo 47 de la constitución española que garantiza el derecho a una “vivienda digna y adecuada” con el hecho de que la vivienda sea un mercado en el que se especula y grandes fondos y entidades financieras se lucran?
¿Es posible el equilibrio entre el derecho vital y fundamental a la vivienda y a la vez entenderlo como un activo financiero? Es muy difícil. Es el ADN de la cátedra que dirijo en la URV. Queremos buscar el equilibrio entre propiedad, alquiler, la hipoteca, el sinhogarismo… Todo lo que toques de algún aspecto, afecta mucho a todos los demás. Por ejemplo, con la ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario que protege al consumidor, impides que los que menos tienen puedan convertirse en propietarios y los relegan al alquiler aunque no lo quieran. Como no pueden recibir una hipoteca, quedan fuera del mercado de propiedad.
Respondería que sí, que es posible. Pero hay que encontrar los puntos de equilibrio. Uno de ellos es el factor moral: siempre hay alguien que tiene un interés más importante sobre la vivienda: el que la disfruta. Por ejemplo, el inquilino sobre el propietario o el deudor hipotecario sobre el banco, porque es quien tiene el valor de afección, de uso.
Nadie quiere trabajar sobre los puntos capitales, porque son estructurales y no dan resultados inmediatos ni rédito político a corto plazo
Usted ha estudiado las causas de la burbuja inmobiliaria de 2007/2008. ¿Cuáles son las principales? Actualmente, ¿estamos en una nueva burbuja?
En 2016 estalló una nueva burbuja, pero en este caso del alquiler, porque desde el 2007 casi nadie compra, sólo quien tiene dinero. De hecho, el concepto del préstamo se ha desvirtuado, porque sólo se deja dinero a quien ya lo tiene.
La principal causa de la burbuja de la década anterior fue el riesgo moral que implicaba el modelo de titularización hipotecaria. Es decir, la financiación hipotecaria estaba planteada de forma que separaba la concesión de préstamos hipotecarios del riesgo de impago de los mismos. Por mucho que las entidades hicieran operaciones cada vez más arriesgadas, no se ‘comían’ las consecuencias del impago. Por eso seguían dando y dando a personas sin garantías de pago.
Era como el juego de las sillas. La consecuencia del impago del préstamo no lo asumía quien lo prestaba. ¿Quién lo hacía? Quien tenía el último título de hipoteca. Se ‘titulizó’ y, por casualidad o no, el 15 o el 16% de los títulos los tenían bancos europeos. Una millonada que, de un día para otro, pasaron a tener un valor de cero euros. Esto conllevó la conocida crisis de liquidez de los bancos: todos los activos que tenían pasaron a no valer nada porque las hipotecas en las que se apoyaban se impagaban masivamente.
Esto es una crisis de riesgo moral, porque el origen de la crisis es el beneficio sin responsabilidad. En el momento en que te lucras cuando todo va bien pero no eres responsable cuando falla, puedes arriesgar demasiado. Esto también ocurre con las empresas que son sociedades limitadas. Parte del drama del sistema financiero está en estructuras que disocian entre el beneficio y la responsabilidad.
Es muy difícil conseguir el equilibrio entre el derecho vital y fundamental a la vivienda y a la vez entenderlo como un activo financiero
¿Por qué el precio de la vivienda ha aumentado mucho más que el nivel de vida, proporcionalmente?
La razón es una combinación de factores. Las generaciones de la juventud han sufrido la crisis de liquidez de 2007, que implica no poder pedir préstamos, pero sobre todo falta de estabilidad laboral. No hay oportunidades de trabajo estable y por lo tanto es muy difícil afrontar pagos estables y a largo plazo. La combinación es explosiva y tiene un impacto en la generación de nuevas familias, como se ve con la crisis de natalidad.
Además, hay un cambio o falta de valores, la crisis axiológica. Entre la gente joven, crear una familia y tener niños no es una prioridad. Son generaciones que, a diferencia de las anteriores, viajan mucho más, por ejemplo. Es una cuestión de prioridades de ahorrar o gastar. En general, la juventud tiene menos preferencia a ahorrar y por tanto hay menos estabilidad en cualquier ámbito vital. Si juntas las crisis económicas, laborales y axiológicas, la combinación es explosiva. Además, con regulaciones como la 5/2019, que expulsa de la propiedad a los que menos tienen, conlleva que más gente acabe quedando también fuera del alquiler.
¿El cambio de valores y el menor peso de la familia tradicional hace que la juventud no tenga como prioridad la estabilidad o es la incertidumbre la que hace que esto parezca una utopía?
Cuando ves que el panorama es que, por mucho que ahorres, no llegarás nunca al dinero necesario, es normal que te lo quieras gastar. Aún más con un tipo de interés a cero, que no ganas nada si dejas el dinero en el banco, y con un bombardeo constante enfocado al consumo. Creo que nos encontramos en una crisis axiológica, pero no sabría decir si algo es causa o consecuencia de lo otro. Ahora bien, que se retroalimentan es seguro.
Con la ley habrá paralización o reducción de la oferta. La juventud no tiene la capacidad de ahorrar porque tiene un mercado laboral terrible. ¿Quién comprará? Quienes tienen mucho capital, los grandes fondos
¿España y Catalunya tienen suficiente parque público de vivienda?
Es un tema complejo. Construir para alquilar no es fácil, porque mantener un parque de alquiler social es muy caro. O tienes un fuerte Estado del bienestar con altos impuestos para que el Estado gestione sabiamente el stock o es muy complicado de mantener. Sólo se construyen cuando las administraciones dedican recursos, que es en épocas de bonanza, cuando nadie las quiere ni necesita. Cuando hay una crisis, faltan. En lugar de prever y resolver este problema con políticas a largo plazo, las administraciones hace catorce años que no hacen los deberes. Y lo quieren hacer pagar al propietario.
Por otra parte, hay un problema en España y es que nadie sabe cuánta vivienda social hay, en manos de quién ni dónde. Antes de decir si se necesita más deberíamos saber cuánta hay, dónde está y para qué se utiliza. También deberíamos saber si se gestiona bien o mal.
Una vez más, hay que ligarlo con el aspecto de la cohesión social: si creas vivienda social, pero no creas oferta laboral, no vale para nada. Hay alquiler social vacío, porque están en lugares donde nadie quiere vivir porque no hay nada que hacer. ¿Qué hacemos? ¿Más vivienda social donde no cabe más gente porque están todas las oportunidades? ¿O mejor creamos nuevas oportunidades y construimos donde estén? El primer proceso es más propagandístico, el otro es más racional.
El conflicto sobre la ocupación ha sido uno de los temas destacados en la opinión pública de las últimas semanas. ¿Cree que supone realmente un problema para el pequeño propietario?
Para algunos, los ocupas son héroes y para otros unos delincuentes a llevar a la cárcel. Desde la investigación que hemos hecho a la cátedra, que todavía es primitiva, partimos del punto de que, como ocurre con la gente sin hogar, los ocupas son la evidencia más clara del fracaso de las políticas de vivienda. Y los responsables son los que tenían que tomar medidas al respecto y no lo han hecho. No son ni héroes ni villanos, simplemente no se les ha dado una solución residencial razonable. Los responsables no son ni propietarios ni inquilinos, sino los responsables políticos, que son quienes deben proveer de vivienda a aquellos que no tienen.
No es adecuado cambiar sólo un elemento de una fórmula tan compleja como es la asequibilidad de la vivienda
Hace un año se reunió, junto con otros expertos del ámbito de la vivienda, con el presidente español Pedro Sánchez. ¿Cómo fue la reunión? ¿Ha habido más consultas o contactos?
La valoración es muy positiva. Era la primera vez que un presidente del Gobierno se reunía con expertos del mundo de la vivienda. Ha habido un seguimiento desde entonces, con el Plan España 2050, que entre los objetivos tiene la planificación de cómo serán las ciudades dentro de tres décadas.
Es agradable que alguien se plantee que la programación del territorio es un aspecto a largo plazo. Me gusta que se nos consulte para intentar imaginar qué pasará dentro de 30 años y qué se puede hacer para evitar todo lo negativo que creamos que puede suceder. Hay una diferencia entre esto y aprobar una ley que venden como que lo solucionará todo en un par de días.
¿El gobierno catalán ha contactado con usted o con la cátedra que dirige?
Desde la cátedra trabajamos con la Generalitat en 2016 en un modelo integral de reforma de los alquileres con 20 factores que influyen. Uno era la renta, y nuestra postura era fijar una renta referenciada pactada entre las partes y con incentivos y ayudas.
Preveía mecanismos para incentivar que los inquilinos estén en la vivienda de forma indefinida, pero siempre pactado con el propietario. Si este está cómodo y además recibe subvenciones, ayudas para rehabilitar, si tiene necesidad de recuperarlo lo puede hacer… ¿por qué los debería echar? ¿Por qué debería revisarlo cada cinco o siete años? Era un sistema que incentivaba el valor de afección que tiene la persona arrendataria sobre la vivienda, porque ha montado su vida alrededor del hogar.
El trabajo sobre este modelo se paralizó el primer trimestre de 2017 y no se ha sabido nada más hasta la ley, que no es lo que habíamos hablado.
