La manca de responsabilitat és el motiu fonamental dels problemes al mercat de l’habitatge. És la idea clau que transmet Sergio Nasarre, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili. A Los años de la crisis de la vivienda (Tirant lo Blanch, 2020) estudia els motius de la bombolla immobiliària i en destaca, per sobre de tot, la cerca del benefici econòmic sense responsabilitats amb els títols hipotecaris.
Ara, pocs dies després que el Parlament hagi aprovat regular els lloguers, lamenta un cop més manca de responsabilitat. En aquest cas critica les institucions perquè, diu, no s’atreveixen a arreglar els motius fonamentals d’arrel i ho intenten maquillar. Conversem de l’impacte que tindrà la llei sobre el mercat català, de la combinació entre el dret a l’habitatge i el rèdit econòmic, de la polèmica sobre l’ocupació i sobre les dificultats del jovent per accedir a una llar.
Què opina de la llei de regulació dels lloguers aprovada pel Parlament? Serà útil?
Un sistema de control de lloguers no és una mesura suficient per aconseguir un habitatge assequible. De fet, autors internacionals han identificat fins a 34 factors que intervenen en l’assequibilitat de l’habitatge. El control de les rendes de lloguer, que és un d’ells, està en dubte de si funciona.
Quins són alguns dels altres factors identificats?
Hi ha dos que són cabdals i sobre els quals cal treballar, però ningú no ho ha fet perquè són estructurals i no donen resultats immediats ni rèdit polític a curt termini. Un és la diversificació de la tinença: que no tothom es vegi obligat, com era fins al 2007, a comprar. O que no tothom sigui convidat o se senti forçat a llogar, com passa ara. A la gent se li diu: “No tothom pot comprar, no tothom pot ser propietari. Com que vostè no arriba als límits, ha de ser inquilí i prou”. Si fas això massivament, i l’oferta de lloguer és baixa perquè fa anys que no construeixes, t’encamines a la bombolla del lloguer que va esclatar el 2016.
Es podria diversificar la tinença mitjançant la propietat compartida o la propietat temporal. Així s’aconseguiria, de forma sostenible i sense endeutar-se excessivament, el que vol la majoria d’europeus: la propietat. En comptes d’això, es força les persones a llogar, que és una forma de tinença més cara, que no s’acaba de pagar mai i vius a casa d’un altre. Es tracta d’una modalitat que a tots els índexs es relaciona amb una qualitat de vida més precària.
L’altre factor és la cohesió territorial. Cal crear oportunitats més enllà de Madrid o de Barcelona, que s’han posicionat a escala internacional i atrauen talent d’arreu. El seu creixement, però, ha comportat una depredació dels recursos humans i d’infraestructures en detriment de la resta del territori. La generació d’oportunitats es limita a les grans urbs i per això molt jovent es veu obligat a anar-hi per treballar-hi, el que comporta una pujada dels lloguers que els complica la situació.
La llei aprovada al Parlament pot portar a la concentració de la propietat en poques mans
Si bé no arregla el problema, la regulació dels lloguers servirà com a eina per a les famílies que hi dediquen una enorme part del seu sou -més del 55% a Catalunya segons EuropaPress- i que pateixen renovacions abusives dels contractes?
No hi ha cap sistema semblant a l’aprovat que hagi funcionat a Europa per millorar el mercat de l’habitatge. El més semblant és el sistema de fre de renda aprovat el 2015 a Alemanya. Un informe del gener del 2019 fet pel mateix govern diu que no ha aportat cap avantatge d’assequibilitat.
A més, comporta el risc de reducció de l’oferta d’habitatge de lloguer. Per exemple, a Berlín es va aplicar el febrer del 2020 la congelació de les rendes i ha implicat, diuen els primers informes incipients, una reducció de l’oferta de lloguer al voltant del 25%. En un mercat com el nostre on ja n’hi ha poca, hi haurà paralització o reducció de l’oferta, cosa que encarirà el preu del lloguer.
Per què?
Qui decideixi posar habitatge de segona mà al mercat de lloguer agafarà la calculadora per veure si li surten els números. Si li controles la renda per la part mitjana de l’índex, si ha de mantenir el preu del contracte anterior malgrat que el mercat pot haver canviat molt en cinc o sis anys… potser no li surten els números i en lloc de llogar a una família de la ciutat el lloga per temporades, o als turistes, o hi posa oficines o cotreball.
O, més probablement, el vendrà. Però no traspassarà l’habitatge a persones de 20, 25, 30 ni 40 anys. El jovent no té la capacitat d’estalviar perquè té un mercat laboral terrible. Qui comprarà? Els qui tenen molt de capital, els grans fons. La llei aprovada al Parlament pot portar a la concentració de la propietat en poques mans.
I si algú decideix, amb tot, posar-ho a llogar, buscarà gent que li garanteixi els pagaments. Posarà la renda més alta que li permeti la llei i escollirà com a inquilí a qui tingui més. Això comportarà l’expulsió dels qui menys recursos tenen.
No és adequat canviar només un element d’una fórmula tan complexa com és l’assequibilitat de l’habitatge. Si hi ha 34 factors, cal entendre’ls i tractar-los tots. Han tocat un aspecte d’un factor, que és el del lloguer, i que està en dubte que no tingui un impacte negatiu. Això és arriscat.
Els okupes són l’evidència més clara del fracàs de les polítiques d’habitatge. I els responsables són els qui havien de prendre mesures al respecte i no ho han fet
Quina ciutat, regió o país caldria seguir com a model d’un mercat de l’habitatge just i ètic?
Cap ciutat ha resolt el model de l’habitatge. No en conec cap. Sí que hi ha grans assoliments. Hèlsinki ha aconseguit reduir el nombre de sensesostre, però tampoc ho ha resolt. Un exemple que sovint se segueix és Viena, però fa més de 100 anys que construeixen un estoc enorme d’habitatge social per a llogar. 100 anys, no tres dies. Amb tot, Àustria és un dels països amb taxa més alta d’infrahabitatge, més alta que a Espanya. Potser Viena ha resolt el problema millor, però la resta del país en absolut.
És compatible el compliment de l’article 47 de la constitució espanyola que garanteix el dret a un “habitatge digne i adequat” amb el fet que l’habitatge sigui un mercat en què s’especula i grans fons i entitats financeres s’hi lucren?
És possible l’equilibri entre el dret vital i fonamental a l’habitatge i alhora entendre’l com un actiu financer? És molt difícil. És l’ADN de la càtedra que dirigeixo a la URV. Volem buscar l’equilibri entre propietat, lloguer, la hipoteca, el sensellarisme… Tot el que toquis d’algun aspecte, afecta molt tots els altres. Per exemple, amb la llei 5/2019, que regula els contractes de crèdit immobiliari que protegeix el consumidor, impedeixes que els qui menys tenen puguin esdevenir propietaris i els relegues al lloguer encara que no ho vulguin. Com que no poden rebre una hipoteca, queden fora del mercat de propietat.
Respondria que sí, que és possible. Però cal trobar els punts d’equilibri. Un d’ells és el factor moral: sempre hi ha algú que té un interès més important sobre l’habitatge, aquell que la gaudeix. Per exemple, l’inquilí sobre el propietari o el deutor hipotecari sobre el banc, perquè és qui té el valor d’afecció, d’ús.
Ningú vol treballar sobre els punts cabdals, perquè són estructurals i no donen resultats immediats ni rèdit polític a curt termini
Vostè ha estudiat les causes de la bombolla immobiliària del 2007/2008. Quines són les principals? Actualment, estem en una nova bombolla?
El 2016 va esclatar una nova bombolla, però en aquest cas del lloguer, perquè des del 2007 gairebé ningú no compra, només qui té diners. De fet, el concepte del préstec s’ha desvirtuat, perquè només es deixa diners a qui ja en té.
La principal causa de la bombolla de la dècada anterior va ser el risc moral que implicava el model de titularització hipotecària. És a dir, el finançament hipotecari estava plantejat de manera que separava la concessió de préstecs hipotecaris del risc d’impagament d’aquests. Per molt que les entitats fessin operacions cada cop més arriscades, no es ‘menjaven’ les conseqüències de l’impagament. Per això seguien donant i donant a persones sense garanties de pagament.
Era com el joc de les cadires. La conseqüència de l’impagament del préstec no l’assumia qui el prestava. Qui ho feia? Qui tenia l’últim títol d’hipoteca. Es va anar ‘titulitzant’ i, per casualitat o no, el 15 o el 16% dels títols els tenien bancs europeus. Una milionada que, d’un dia per l’altre, van passar a tenir un valor de zero euros. Això va comportar la coneguda crisi de liquiditat dels bancs: tots els actius que tenien van passar a no valdre res perquè les hipoteques en què es recolzaven s’impagaven massivament.
Això és una crisi de risc moral, perquè l’origen de la crisi és el benefici sense responsabilitat. En el moment en què et lucres quan tot va bé però no ets responsable quan allò falla, pots arriscar massa. Això també passa amb les empreses que són societats limitades. Part del drama del sistema financer està en estructures que dissocien entre el benefici i la responsabilitat.
És molt difícil aconseguir l’equilibri entre el dret vital i fonamental a l’habitatge i alhora entendre’l com un actiu financer
Per què el preu de l’habitatge ha augmentat molt més que el nivell de vida, proporcionalment?
La raó és una combinació de factors. Les generacions del jovent han patit la crisi de liquiditat del 2007, que implica no poder demanar préstecs, però sobretot falta d’estabilitat laboral. No hi ha oportunitats de treball estable i per tant és molt difícil afrontar pagaments estables i a llarg termini. La combinació és explosiva i té un impacte en la generació de noves famílies, com es veu amb la crisi de natalitat.
A més, hi ha un canvi o manca de valors, la crisi axiològica. Entre la gent jove, crear una família i tenir infants no és una prioritat. Són generacions que, a diferència de les anteriors, viatgen molt més, per exemple. És una qüestió de prioritats d’estalviar o gastar. En general, el jovent té menys preferència a estalviar i per tant hi ha menys estabilitat en cap àmbit vital. Si ajuntes les crisis econòmiques, laborals i axiològiques, la combinació és explosiva. A més, amb regulació com la 5/2019, que expulsa de la propietat els qui menys tenen, comporta que més gent acabi quedant també fora del lloguer.
El canvi de valors i el menor pes de la família tradicional fa que el jovent no tingui com a prioritat l’estabilitat o és la incertesa la que fa que això sembli una utopia?
Quan veus que el panorama és que, per molt que estalviïs, no arribaràs mai als diners necessaris, és normal que t’ho vulguis gastar. Encara més amb un tipus d’interès a zero, que no guanyes res si deixes els diners al banc, i amb un bombardeig constant enfocat al consum. Crec que ens trobem en una crisi axiològica, però no sabria dir si una cosa és causa o conseqüència de l’altra. Ara bé, que es retroalimenten és segur.
Amb la llei hi haurà paralització o reducció de l’oferta. El jovent no té la capacitat d’estalviar perquè té un mercat laboral terrible. Qui comprarà? Els qui tenen molt de capital, els grans fons
Espanya i Catalunya tenen suficient parc públic d’habitatge?
És un tema complex. Construir per a llogar no és fàcil, perquè mantenir un parc de lloguer social és molt car. O tens un fort Estat del benestar amb alts impostos perquè l’Estat gestioni sàviament l’estoc o és molt complicat de mantenir. Només es construeixen quan les administracions hi dediquen recursos, que és en èpoques de bonança, quan ningú les vol ni necessita. Quan hi ha una crisi, en falten. En lloc de preveure i resoldre aquest problema amb polítiques a llarg termini, les administracions fa catorze anys que no fan els deures. I ho volen fer pagar al propietari.
D’altra banda, hi ha un problema a Espanya i és que ningú no sap quant habitatge social hi ha, en mans de qui ni on. Abans de dir si en cal més hauríem de saber quant hi ha, on és i perquè s’utilitzen. També hauríem de saber si es gestiona bé o malament.
Un cop més, cal lligar-ho amb l’aspecte de la cohesió social: si crees habitatge social, però no crees oferta laboral, no val per res. Hi ha lloguer social buit, perquè són en llocs on ningú vol viure perquè no hi ha res a fer. Què fem? Més habitatge social on no cap més gent perquè hi ha totes les oportunitats? O millor creem noves oportunitats i construïm on hi siguin? El primer procés és més propagandístic, l’altre és més racional.
El conflicte sobre l’ocupació ha estat un dels temes destacats en l’opinió pública de les últimes setmanes. Creu que suposa realment un problema pel petit propietari?
Per a alguns, els ocupes són herois i per a d’altres uns delinqüents que cal portar a la presó. Des de la investigació que hem fet a la càtedra, que encara és primitiva, partim del punt que, com passa amb la gent sense llar, els ocupes són l’evidència més clara del fracàs de les polítiques d’habitatge. I els responsables són els qui havien de prendre mesures al respecte i no ho han fet. No són ni herois ni malvats, simplement no se’ls ha donat una solució residencial raonable. Els responsables no són ni propietaris ni inquilins, sinó els responsables polítics, que són qui ha de proveir d’habitatge a aquells que no en tenen.
No és adequat canviar només un element d’una fórmula tan complexa com és l’assequibilitat de l’habitatge
Fa un any es va reunir, junt amb altres experts de l’àmbit de l’habitatge, amb el president espanyol Pedro Sánchez. Com va anar la reunió? Hi ha hagut més consultes o contactes?
La valoració és molt positiva. Era la primera vegada que un president del govern espanyol es reunia amb experts del món de l’habitatge. Hi ha hagut un seguiment des de llavors, amb el Pla Espanya 2050, que entre els objectius té la planificació de com seran les ciutats d’aquí a tres dècades.
És agradable que algú es plantegi que la programació del territori és un aspecte a llarg termini. M’agrada que se’ns consulti per intentar imaginar què passarà d’aquí a 30 anys i què es pot fer per evitar tot allò negatiu que creguem que pot succeir. Hi ha una diferència entre això i aprovar una llei que vénen com que ho solucionarà tot en un parell de dies.
El govern català ha contactat amb vostè o amb la càtedra que dirigeix?
Des de la càtedra vam treballar amb la Generalitat el 2016 en un model integral de reforma dels lloguers amb 20 factors que hi influeixen. Un era la renda, i la nostra postura era fixar una renda referenciada pactada entre les parts i amb incentius i ajudes.
Preveia mecanismes per incentivar que els inquilins siguin a l’habitatge de forma indefinida, però sempre pactat amb el propietari. Si aquest està còmode i a més rep subvencions, ajudes per a rehabilitar, si té necessitat de recuperar-lo ho pot fer… per què els hauria de fer fora? Per què hauria de revisar-ho cada cinc o set anys? Era un sistema que incentivava el valor d’afecció que té la persona llogatera sobre l’habitatge, perquè ha muntat la seva vida al voltant de la llar.
El treball sobre aquest model es va paralitzar el primer trimestre del 2017 i no se n’ha sabut res més fins a la llei, que no és el que havíem parlat.
Catalunya Plural, 2024 
