Van aterrar a Espanya l’any 2008 després de la crisi financera. Els motius que van potenciar l’arribada d’aquests fons d’inversió estan estretament relacionats amb les crisis econòmiques, vinculades a l’habitatge, i als processos de privatització i mercantilització dels béns i serveis públics, que ofereixen ‘gangues’ al mercat.
“Existeixen fons d’inversió, societats d’inversió i les SOCIMIS, que són societats que cotitzen en borsa del mercat immobiliari. És la forma jurídica que té el capital global per aterrar als països, en aquest cas a Espanya, per beneficar-se d’una sèrie de beneficis fiscals. Els fons d’inversió paguen 1% d’impostos de societats i les SOCIMIS no paguen impost de societats”, explica el Jordi González Guzmán, del Sindicat de Llogateres.
“Els grans fons voltor com Blackstone, Cerberus o Lone Star apareixen després del 2012 quan s’han creat figures com les SOCIMIS que donen molts beneficis fiscals. El motiu pel qual creixen els fons voltors és perquè tenen una oportunitat de mercat molt gran. Compren habitatge a preu de saldo als bancs, fent-los un favor”, comenta el Jordi González Guzmán.
El funcionament dels fons voltors
La tècnica està plenament estudiada, i els equips estan formats per especialistes en processos de reestructuració d’empreses. Busquen mercats que estiguin passant una situació econòmica complicada, gairebé en situació de fallida. Compren la companyia i intenten revifar-la per vendre-la a un preu molt més alt del que ells han pagat.
Els fons voltors van créixer amb la crisi del 2008. Compren habitatges públics i privats de forma massiva, incloent-hi habitatges protegits. Van adquirir crèdits hipotecaris: compren el deute al banc i després pressionen el deutor per recuperar la totalitat del deute assumit. Això provoca que el deutor, que no tindrà una situació econòmica òptima i no podrà assumir el deute, no pugui fer front al pagament. És llavors quan el fons voltor denuncien al deutor i es produeixen les execucions hipotecàries, aconseguint així augmentar la rendibilitat de la seva inversió, bé incrementant els preus dels lloguers, o bé revenent els habitatges a un preu més elevat.
Els fons d’inversió paguen 1% d’impostos de societats i les Socimis no paguen impost de societats. Els dos es beneficien d’una deducció d’un 95% de l’impost de transmissió patrimonial i el seu funcionament és comprar on hi ha oportunitats
“El negoci es troba en els beneficis fiscals i en la gestió dels milers d’habitatges que han comprat a un preu de descompte i que acaben venent a un preu de mercat o llogant al mercat d’habitatge privat a un preu més elevat del qual s’esperaria per les expectatives que hi posen del creixement del mercat de lloguer”, explica el Jordi González Guzmán.
Cerberus és un dels fons voltor més potent al país, amb una cartera de 574 milions d’euros en actius que va adquirir del Banc Liberbank. Aquest fons va comprar la fàbrica d’automòbils Chrysler i la marca de cosmètica i perfumeries Avon quan estaven a punt de la fallida i les van reflotar de nou. És un dels propietaris més grans de l’Estat, i és un dels principals responsables dels desnonaments a Catalunya i Espanya. Precisament un dels moviments socials més actius en contra els fons voltors pren el lema de “Guerra a Cerberus”.
L’octubre de 2020, es va oficialitzar la primera demanda contra el fons voltor Azora, el tercer propietari de pisos de lloguer a l’Estat amb 13.000 habitatges, per les “clàusules abusives” dels contractes de lloguer. Es tracta d’un contracte de lloguer d’una inquilina que conté fins a 10 clàusules abusives, deixant-la sense capacitat de negociació. Entre les condicions abusives hi ha, per exemple, el fet de no poder reclamar en cas que hi hagi un problema amb els subministraments del pis. Aquesta denúncia la va presentar Sílvia Torres, una veïna de Granollers que fa quatre anys que viu al mateix pis que pertanyia a Solvia, i quan li va acabar el contracte va rebre un burofax d’Azora imposant-li unes noves condicions, entre les quals una pujada del preu que doblava l’inicial: de 385 a 897 euros al mes.
Mecanismes legals que els regulen
Per intentar frenar l’especulació en el mercat del lloguer provocada, en part, per aquest fons d’inversió, existeixen diferents regulacions com ara la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica o el decret llei 17/2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge. Aquestes lleis obliguen els fons voltors a fer un lloguer social durant 7 anys a les famílies que reuneixen els requisits de vulnerabilitat i permet a les administracions sancionar aquests fons si tenen un pis desocupat durant més de 2 anys.
La llei contempla sancions de 90.000 a 900.000 euros si no es compleix amb l’obligació de cedir els pisos buits. “Tot i això sempre troben la forma de saltar-se aquesta llei, conviuen dues estratègies: o bé es desfan dels actius venent a un preu de mercat que els hi pugui interessar, o bé inverteixen en l’habitatge i el lloguen sabent que la rendibilitat que trauran del lloguer a llarg termini serà més alta”, explica el Jordi González Guzmán.
Impacte sobre el preu dels lloguers
L’aparició d’aquests fons han suposat un augment en el preu dels lloguers, especialment en zones com el Raval o Poble Nou, que són els barris on tenen més presència a la ciutat de Barcelona.
Actualment a Barcelona s’està produint una bombolla del lloguer on no només hi ha un únic responsable, sinó que incideixen molts actors i moltes polítiques que ho han creat.
La reforma de la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans) l’any 2013, va reduir l’estabilitat residencial en el mercat del lloguer, fet que va comportar un augment accelerat del preu del lloguer. L’arribada de les SOCIMIS i els fons voltor, que han vist una oportunitat de mercat que anava a l’alça, s’explica per les facilitats d’aconseguir rendiments econòmics de manera ràpida. L’estratègia de mercat és molt clara: comprar un habitatge del banc que s’està llogant per 700€ sabent que es pot arribar a un preu de mercat de 1.200€.
Així es van creant unes expectatives de preus que el que fan és arrossegar als actors d’aquest mercat a creure que aquests preus són reals i per tant es poden seguir augmentant.
Aquesta bombolla del lloguer està liderada per aquests grans propietaris, especialment, els fons voltors que han creat unes expectatives a l’alça
Des de l’any 2013 el preu del lloguer a Barcelona ha augmentat al voltant d’un 50%. Amb l’aprovació de la nova llei per l’habitatge a Catalunya, es pretén limitar la tendència alcista aplicant,– entre d’altres mesures – un índex de preus de mercat fixat per la Generalitat.
Segons dades de la Secretaria de l’Agenda Urbana i Territori, a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, els preus dels lloguers a Barcelona han caigut un 1,4% en tot el 2020, situant-se als 964,8 euros mensuals de mitjana. El quart trimestre ha accelerat la tendència a la baixa amb una caiguda del 5,7%, coincidint amb l’aprovació al Parlament de la llei que regula el preu del lloguer.
El nombre de contractes de lloguer ha caigut un 21,2% el 2020, amb 40.416 habitatges llogats. A tot el territori català, el descens ha estat d’un 16,6% interanual.
Nous horitzons
Actualment, amb la situació de crisi derivada de la pandèmia, i el sector hoteler ferit de mort, els fons voltors estan sobrevolant aquest sector de Barcelona en busca d’alguna oferta. De moment, alguns fons d’inversió ja han revelat que disposen de 2.000 milions preparats per invertir-los. La gestora Azora té 1.500 milions d’euros que destinarà al sector hoteler. Fonts del sector immobiliari indiquen que potents fons com Blackstone, propietari de la plataforma Hotel Investment Partners, i altres com Lone Star i Apollo, també podrien buscar oportunitats de compra.
Els hotelers de la ciutat comtal ja avisen que si els fons voltors aterren en aquest sector, empitjorarà de forma significativa. “El risc que els hotels caiguin en mans de fons d’inversió és que es despersonalitzi l’atenció. Ara mateix, un 80% de la planta hotelera a Espanya i Catalunya és propietat de famílies i petits empresaris. Els fons no fan una mala gestió, però sovint tenen una altra missió. Canviarà la dedicació que aboquem des de fa anys als nostres negocis”, explica Jordi Mestre, president del Gremi d’Hotels de Barcelona.
Mestre ha reclamat un “pla de rescat” a fons perdut amb una aportació directa d’entorn 450 milions d’euros. “Hem tingut ajudes financeres a través dels crèdits ICO, però ja no tenim més marge d’endeutament. No parlem d’optimitzar els nostres comptes de resultat, estem parlant de sobreviure”, ha manifestat.
Catalunya Plural, 2024 
