La regulación de los precios del alquiler en Catalunya que debía entrar en vigor en febrero no es todavía una realidad. En la metrópoli de Barcelona, donde la oferta es insuficiente y la inasequibilidad es crónica, llevamos nueve meses esperando que se aplique la declaración de las zonas de mercado tensas contemplada en la Ley de Vivienda. Mientras, los precios del alquiler siguen su ascenso imparable, condenando a muchas familias a la incertidumbre y a la precariedad.
Dentro del paquete de actuaciones públicas que prevé la ley para estas zonas tensas, las medidas de contención de rentas, que no son las únicas medidas posibles, han acaparado todos los titulares por la inminencia que se espera de su puesta en acción sobre los alquileres. Ya en 2020, mientras estuvo vigente, la regulación catalana de contención de rentas hizo que el precio medio del alquiler bajara un 7% en los 40 municipios donde aplicaba la regulación.
Con el acuerdo entre el Ministerio de Vivienda y el Departament de Territori de la Generalitat, las personas que destinan más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler en 140 municipios declarados zonas tensas, esperan un alivio de esta sobrecarga.
Desgraciadamente, las informaciones que corren en torno a las negociaciones sobre el índice de precios de referencia no son esperanzadoras. La propuesta del Ministerio sería establecer un abanico amplio que permitiría a la propiedad tomar la parte superior del tenedor, con valores prácticamente iguales a los alquileres hinchados que tenemos hoy en día.
Aplicando el índice catalán, por ejemplo, a un piso de 80 m2 en Barcelona, en una zona como Sant Martí o el Clot, con dos habitaciones y ascensor, el umbral inferior del índice sería de 10,53 €/m2 y el superior de 15,09 €/m2. Si esta horquilla se cierra y los dos valores se acercan al superior, el alquiler no bajaría de los 1.200€.
En la región metropolitana, donde el precio medio del alquiler se acerca cada vez más o incluso en algunos municipios sobrepas los precios de Barcelona, aplicar la franja superior del índice no sólo sería descafeinar la regulación, sino validar y promover desde la administración el establecimiento de precios especulativos de alquiler.
Es así como hay que ser conscientes de que la limitación de los alquileres en zonas ya tensas de un mercado que no ha tenido control alguno en las últimas décadas implica que estamos actuando sobre precios ya excesivos, donde el techo es una cantidad hinchada por los agentes especuladores. Por eso, la lógica de la regulación debería tener como futuro deseable una bajada de precios, y no un estancamiento de los valores actuales.
Ante la impotencia de un futuro que parece imposible, siempre es bueno ver lo que ocurre en otros lugares del mundo y tomar esperanzas. Ciudades como Lisboa, Berlín, Viena, California o Nueva York han implementado distintos sistemas de contención o estabilización de los alquileres.
Un ejemplo significativo es el de Kingston, en el estado de Nueva York. Es la primera ciudad estadounidense donde las personas inquilinas consiguieron una reducción del 15% en los alquileres de 1.200 viviendas, para poder hacer frente a los aumentos desmesurados que en 2023 alcanzaban una media de 1.615 dólares por un apartamento de dos habitaciones, un 25% más respecto a los últimos tres años.
Se trata de una medida histórica nunca hecha antes, y actualmente en litigios en el tribunal de apelaciones del estado de Nueva York, resultado de la lucha colectiva de la vecindad organizada de Kingston y movimientos como Citizen Action y For the Many.
Tras lograr que el gobierno de la ciudad declarara la emergencia de la vivienda e implementara el programa EPTA (Emergency Tenant Protection Act), se creó el Rent Guidelines Board, una junta formada por residentes de Kingston, representantes de la parte arrendataria y la parte arrendadora y profesionales con experiencia en vivienda y economía, que tiene entre sus funciones establecer las pautas anuales para el incremento de las rentas en los pisos con alquiler estabilizado, realizar audiencias públicas para resolver disputas entre las dos partes de un contrato de alquiler e investigar las condiciones del mercado en la ciudad.
¿Os podéis imaginar un mecanismo democrático y con representación de todas las partes que intervienen en el mercado inmobiliario para acordar los incrementos anuales de los alquileres?
En nuestro país, desde 2016 las personas inquilinas se han organizado para defender colectivamente el derecho a la vivienda en el Sindicato de Alquiladoras, y también los propietarios de viviendas de alquiler –pequeños, grandes tenedores o fondos de inversión– están asociados y representados en ASVAL.
Es el momento de disponer de un espacio formal de negociación colectiva que permita mejorar la relación entre ambas partes, así como fortalecer y dar representatividad a las acciones de organizaciones como el Sindicato de Alquiladoras. No es una prerrogativa de la Ley de Vivienda, pero el gobierno de la Generalitat podría, dentro de sus competencias, crear Consejos de la Vivienda en las zonas declaradas de mercado residencial tenso a efectos de orientar las actuaciones prioritarias que se requieran en estos municipios, de la mano de los actores implicados en su desarrollo.
Tanto por la correcta aplicación del índice como de otras medidas en zonas tensas, es necesario crear espacios de negociación formal que generen una comunicación mutua, fluida y transparente entre inquilinos y propietarios. Estos espacios podrían ayudar a equilibrar los intereses de ambas partes, evitar imposiciones unilaterales, empoderar a las personas arrendatarias en la defensa de sus derechos y darles una mayor incidencia en las políticas públicas de vivienda. En esta línea fue la Declaración de la última Conferencia Mundial de la International Union of Tenants en abril de 2023.
Ejemplos como Kingston, en Nueva York, nos muestran que la lucha colectiva de las personas inquilinas y la creación de espacios de negociación formal con la propiedad pueden ser herramientas efectivas para conseguir un mercado de alquiler más justo.
Por ahora, la regulación de los precios del alquiler en Cataluña está en un punto decisivo. El 81% de la población está a favor de la medida. La demora en la implementación de la Ley de Vivienda y las propuestas actuales para el índice de precios de referencia generan incertidumbre y preocupación. No podemos permitir que la regulación se convierta en un brindis al sol. No podemos aceptar que los precios del alquiler, ya infladísimos por la especulación, se consoliden como norma.
