Pese a que no haya datos aún para confirmarlo, la tendencia de los últimos años sí muestra un incremento de estos contratos. Según un informe preliminar del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OH-B) basado en datos de Idealista, el incremento interanual de ofertas de alquiler de temporada en Barcelona entre junio de 2022 y junio de 2023 es de un 17,6%, claramente distante al registrado en el caso de las ofertas de alquiler turístico, un 3,5%, pero ambos muy superiores al de la vivienda residencial, un 0,5%.
Este tipo de alquiler, que en realidad se denomina “contrato para uso diferente de vivienda” suele confundirse con los de vivienda turística por su temporalidad, pero tiene un trasfondo muy distinto. Mientras los contratos de alquiler de uso turístico están regulados por diferentes normativas autonómicas y últimamente se han desplegado sanciones históricas en pisos de alquiler turístico ilegal, los de temporada no tienen una definición legal ni las causas explícitas que justifican la excepcionalidad, dificultando así que las autoridades puedan desempeñar funciones de inspección, vigilancia y control para sancionar el uso fraudulento.
Sin embargo, hay un conjunto de características que se pueden asociar a estos contratos: son pensados para casos excepcionales, en los que una persona necesita cubrir sus necesidades de vivienda de forma temporal, disponiendo generalmente de una vivienda o residencia habitual en otro sitio.
Hablamos de casos como el de los estudiantes internacionales que vienen a realizar estancias cortas, trabajadores temporales en proyectos con una duración determinada, personas receptoras de tratamientos médicos o asistenciales en un lugar diferente de su residencia habitual o personas que realizan obras en su vivienda principal requiriendo de un lugar para vivir durante la ejecución de éstas. El caso de los nómadas digitales –la tendencia milenial de trabajar desde cualquier parte del mundo sin tener nunca una residencia permanente– y los efectos de esta población sobre el incremento del precio de la vivienda, así como los procesos de transformación urbana, segregación socioespacial y gentrificación transnacional, merece un tratamiento diferencial en el resto de causas que justifican un contrato de alquiler temporal, como por ejemplo pensar en cargas fiscales más altas.
Volviendo a la configuración de los alquileres de temporada, a pesar de la escasa regulación que tienen en la LAU, la justicia se ha pronunciado en algunos casos en los que la propiedad ha utilizado esta modalidad firmando contratos de una duración máxima de once meses cuando en realidad eran arrendamiento de vivienda habitual. Los tribunales han dejado claro que el elemento diferenciador de estos contratos respecto a los de vivienda habitual y permanente es la temporalidad de la ocupación, entendida en sentido amplio y flexible, que no guarda relación solo con el plazo de duración cronológico, sino con la finalidad a la que va encaminado el arrendamiento.1
Así, el “mito urbano” de los once meses de duración de los contratos de alquiler de temporada, que no está escrito en ninguna norma, no es más que un falso seguro que utilizan las inmobiliarias para intentar reforzar sus argumentos en caso de un juicio por infracción de la ley.
Un aspecto importante y poco explorado en caso de simulación de contratos de temporada, son las denuncias por infracciones a la Ley de Consumidores, competencia de la Dirección General de Consumo del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. Y es importante porque si equiparamos legalmente la persona arrendataria con una persona consumidora de servicios de alojamiento, y las personas propietarias con “empresarios” que se dedican al negocio del alquiler de uso distinto al de vivienda, el contrato que suscriben podría constituir un contrato protegido por la ley citada. En consecuencia, siendo la vivienda un bien de primera necesidad, de uso ordinario y generalizado, las sanciones por las acciones fraudulentas que se aprovechen de esta situación podrían llegar a considerarse una infracción grave con sanciones entre 10.001 y 100.000 euros.
De ahí que en los discursos sobre quién gana y quién pierde con los contratos de temporada, es absolutamente necesario reivindicar las graves afectaciones para las personas que buscan alquileres estables, asequibles y de larga duración, y los efectos nefastos que tiene la desviación de contratos de alquiler habitual hacia los de temporada sobre la ya escasa oferta de alquiler habitual. Pero también es fundamental destacar los riesgos –a menudo ignorados o incluso desconocidos– que asumen los propietarios que utilizan fraudulentamente el contrato de temporada, guiados principalmente por la posibilidad de sacar una mayor rentabilidad del inmueble, y que pueden disuadirlos de esta idea.
Además del riesgo de recibir sanciones graves por la vulneración de los derechos de los consumidores y de la posibilidad de que el inquilino pueda demostrar ante los tribunales que el inmueble es su residencia habitual, pasando así a convertirse en un contrato de vivienda habitual “protegido” por la Ley de Vivienda, aquellos que realizan falsos contratos de temporada deben considerar otros factores negativos antes de pensar en las ganancias de este negocio:
- Inestabilidad de los contratos de temporada que perjudica tanto a personas inquilinas como a personas propietarias. Estas últimas, en relación con el tiempo que requiere llevar la gestión de la propiedad y los procesos contractuales (especialmente cuando se hace de forma directa), así como la imposibilidad de tener un flujo de ingresos predecible en esta modalidad de contrato a corto plazo.
- La vacante del inmueble es más recurrente entre contratos de temporada que en contratos de vivienda de larga duración, y en estos casos existe un alto riesgo de dejar de percibir la renta durante uno o más meses mientras se encuentra un nuevo arrendatario, causando un impacto económico en las finanzas de la parte arrendadora.
- El pago de comisiones inmobiliarias por la gestión del alquiler de temporada es asumido mayoritariamente por los huéspedes. Cuando esta figura se utiliza de forma fraudulenta para encubrir un contrato de alquiler habitual y se cobran los honorarios, estaríamos ante un doble fraude en la ley. En este caso, una vez demostrada la simulación del contrato, habría lugar a reclamar la devolución de los honorarios pagados indebidamente a través de una demanda de juicio verbal.
- Pérdida de la reducción del 60% del IRPF prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF, puesto que esta reducción solo aplica cuando el destino de alquiler es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios. En este caso deben declararse las rentas percibidas como rendimientos de capital inmobiliario y si el arrendador es una persona jurídica, no estará exento del IVA.
- Los cambios reiterados de inquilinos requieren realizar mayores reparaciones y frecuentes mejoras en el inmueble, factor que repercute en un aumento de los costes para la propiedad. Asimismo, se ha demostrado que las inquilinas estables son más propensas a cuidar la propiedad, al considerarla un hogar a largo plazo, lo que reduce el desgaste y los daños.
- Relaciones conflictivas entre las partes del contrato de arrendamiento que pueden originar disputas en instancias judiciales a efectos de demostrar que es la vivienda habitual y permanente. La elevada rotación de vecinos también puede intensificar los procesos de gentrificación en los barrios y hacer que se resientan las relaciones en las comunidades de vecinos y el tejido comunitario.
Por todo ello, establecer una regulación clara de los contratos de alquiler de uso distinto al de vivienda es una apuesta por mejorar las condiciones de seguridad jurídica y estabilidad tanto para inquilinos como para propietarios. Los vacíos que hoy tiene la ley solo propician fraudes y aumentan la probabilidad de litigios por los contratos de alquiler. Por eso, es urgente que el grupo de trabajo constituido por el Ministerio de Vivienda para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de temporada tenga resultados y propuestas en los próximos meses.
Cuando no son usados fraudulentamente, los contratos de alquiler de temporada pueden ser un instrumento útil para gestionar la demanda de vivienda esporádica en metrópolis universitarias y de alta atracción de talento, como es el caso de Barcelona. Según datos del Ministerio de Universidades, en el curso 2021-2022 Cataluña recibió un total de 43.787 estudiantes extranjeros, y este éxito y atracción de talento de lo que llamaríamos una metrópoli global debe ser capaz de encontrar mecanismos de compensación de la presión que ejerce la población temporal con niveles de renta y mayor disponibilidad de pago que los de la población local sobre el mercado de la vivienda.
En el proceso de reflexión Barcelona Demà para la elaboración del nuevo plan estratégico Compromís Metropolità 2030, nos preguntamos cuáles son los niveles tolerables de atracción de talento que tiene la metrópoli de Barcelona sin poner en riesgo de exclusión a la población local. Dicho de otra forma: si es compatible ser una metrópoli abierta al mundo con tener territorios cohesionados y disponibilidad de vivienda asequible para sus habitantes.
Estos debates siguen vigentes en una metrópoli que crece un 4% en creación de startups con la atracción de profesionales de perfiles altamente cualificados y que acogerá a finales de verano la Copa América de Vela. Para alinear, acercar y conciliar estos intereses de los actores que persiguen un modelo de prosperidad y atracción, las misiones de Compromís Metropolità 2030 ofrecen un marco estratégico útil, que pone el enfoque en una prosperidad redistributiva que reduzca las desigualdades, luche contra la exclusión residencial y sitúe a la región metropolitana de Barcelona como una de las metrópolis líderes en las luchas colectivas de este siglo.
Dado que Barcelona siempre aspira a ser referente internacional en políticas urbanas, ¿por qué no proponemos ser capital europea de referencia al garantizar el derecho a la vivienda de sus habitantes?
