El pasado 23 de noviembre tuvo lugar la manifestación sobre el derecho a la vivienda más masiva nunca ocurrida en el estado español. La situación en Cataluña, y particularmente en Barcelona, es crítica. Los precios del alquiler crecen a ritmos insostenibles y una parte significativa de la población no puede hacer frente, mientras que una minoría de rentistas y especuladores se benefician. ‘El español medio’ tuvo que dedicar el 43% de su sueldo bruto al alquiler de su hogar el 2023, y no lo digo yo, lo dice Fotocasa. Esta situación es un problema social total, no generacional, pero es todavía más grave para los jóvenes, que destinan hasta el 93,9% de su salario para acceder, de media, a un alquiler en solitario. Mientras que los salarios crecen poco, los precios de la vivienda han aumentado de forma alarmante: entre el 2022 y el 2024, el coste medio del metro cuadrado en Barcelona ha crecido de 18.3 a 23.1 €, un 26.2%, con datos de idealista.
Esto no es simplemente ‘el mercado, amigo’, es la concentración de capital en pocas manos. Este informe de la cooperativa IDRA arroja datos estremecedores: en los últimos años, en torno al 60% de las compras de viviendas se hicieron al contado, sin hipoteca, por parte de inversores profesionales. Además, un 15% de estas transacciones fueron realizadas por extranjeros no residentes. Entre el 2008 y el 2020, casi la mitad de las viviendas matriculadas han ido a parar a empresas que gestionan más de ocho inmuebles, y en la última década el número de grandes tenedores (con más de diez viviendas a su nombre) ha aumentado un 20%. Mientras tanto, esta situación injusta vive sobre el sueño de muchos para comprar un piso para vivir y otro ‘que se pague solo’. Pero los sueños, sueños son, y los caseros son menos del 6% de la población adulta.
¿Y qué hacen los gobiernos? Medidas insuficientes o directamente contraproducentes. A pesar de que la reciente Ley de Vivienda parezca un adelanto, su aplicación depende de las comunidades autónomas y solo Cataluña la ha implementado. Además, regular el alquiler sin limitar el alquiler turístico puede hacer huir los arrendadores del mercado residencial y alquilar sus propiedades a turistas, causando gentrificación, empobreciendo los barrios y subiendo todavía más los precios. El ‘Bono Joven’ es todavía más escandaloso. Sin un control real de los precios puede convertirse en una palanca de inflación, convirtiéndose, en la práctica, en una subvención para los arrendadores.
Es evidente que son necesarias medidas más ambiciosas, pero el debate se ve constantemente entorpecido por intereses privados, grandes propietarios, fondos buitre, e inmobiliarias, que lógicamente trabajen por sus intereses. Con la voluntad de poner luz sobre este tema, el pasado 27 de noviembre Espai Zero Vuit organizó un conversatorio con Mariona Segú, reconocida investigadora de la CY Cergy Paris Université. Segú, autora de estudios publicados en destacadas revistas académicas, expuso qué políticas de vivienda existen, como se han implementado y qué resultados han demostrado. El conversatorio, grabado íntegramente, está disponible en la web de Espai Zero Vuit. El mensaje está claro: hay una hoja de ruta basada en evidencias y experiencias exitosas que podría aplicarse inmediatamente para reducir los precios y garantizar el acceso a la vivienda como un derecho y no solo como un instrumento para obtener beneficios e incrementar la desigualdad.
Hay plena evidencia que el control de precios son las políticas más efectivas para reducir los precios, sin efectos negativos con una regulación correcta. Un informe de Mariona Segú y sus colegas demuestra que la aplicación del control de precios en Barcelona consiguió una disminución del precio de los alquileres sin reducir la oferta. “En un mercado que no es de competencia perfecta, sino que está controlado por pocos actores, el control de precios puede acercar el mercado a una situación de competencia real, ajustando los precios a niveles más justos”, comentó Mariona en el conversatorio.
Es verdad que los controles de precios pueden generar efectos secundarios indeseados, como por ejemplo una reducción de la oferta o la desincentivación de la construcción. Pero esto no es un motivo para descartarlos, sino para complementarlos con otras medidas. Primero, excluir la construcción y las renovaciones para garantizar que los promotores continúen edificando. Segundo, imponer regulaciones estrictas e impuestos disuasorios sobre cualquier uso que no sea alquiler residencial: viviendas turísticas, de temporada, segundas residencias o casas vacías. En Francia, según la evidencia de este estudio, las tasas sobre viviendas vacías han conseguido reducir los precios de manera significativa. Y todo esto se podría implementar fácilmente en nuestro territorio utilizando el registro del IBI para clasificar los usos de las propiedades.
Hay otras dos líneas de acción con efectividad probada: las restricciones al mercado y la vivienda pública de alquiler. Primero, se podrían aplicar impuestos contundentes a inversores extranjeros o no residentes, como hacen California y Singapur, prohibir la construcción de segundas residencias, tal como ya se está haciendo en Suiza y otras zonas, y establecer recargos sobre operaciones especulativas, como Singapur o China. Segundo, es imprescindible crear un parque de vivienda pública destinada exclusivamente al alquiler. En España, la venta de vivienda pública es un error histórico que perpetúa la crisis. Invertir en la construcción o la compra de viviendas para ponerlos al servicio del bien común es una prioridad urgente.
Esta es la ruta. La evidencia es clara y los datos son contundentes. Si el gobierno no aplica estas medidas, no será por desconocimiento, sino por falta de voluntad política. Como investigador, no acostumbro a tener un tono tan vehemente, pero la situación es crítica. En Espai Zero Vuit, estamos dispuestos a dar la batalla con argumentos y datos. Las políticas equivocadas o aplicadas de manera aislada no solo son insuficientes, sino que agravan el problema. Es imprescindible una estrategia integral, ambiciosa y basada en la evidencia para garantizar que la vivienda deje de ser un privilegio en manos de unos pocos y vuelva a ser un derecho accesible. Durante los próximos meses, organizaremos charlas y debates para profundizar en estas propuestas y compartir los datos con quienes quiera escucharlas. Todavía estamos a tiempo de cambiar el rumbo.
