Entra en vigor la ley de regulación de alquileres, la más importante en democracia

De proletarios a propietarios, de propietarios a desahuciados

Para cuando España hubo transitado de una dictadura a una democracia representativa, parlamentaria, había conseguido lo que el ministro de Vivienda franquista José Luis Arrese afirmó en un discurso ante el Colegio de Agentes de la Propiedad en 1959: “No queremos una España de proletarios, queremos una España de propietarios”. Efectivamente, si el año 1950 más de la mitad de la población vivía en régimen de alquiler (51,3%), dos décadas más tarde la cifra no llegaba a un tercio de la población (30,1%); el porcentaje de propietarios de viviendas pasó de un 45,9 en 1950 a un 63,4 en 1970. Pero los datos son todavía más sorprendentes si se analiza la evolución de la propiedad en las zonas urbanas, pues si a mitad de siglo veinte representaba alrededor del 20%, una década más tarde se habría duplicado y, para 1970, un 70% de la población sería propietario de una vivienda. En 1999, se llegó al máximo histórico, y 8.6 de cada 10 españoles/as eran propietarios/as.

Si bien los períodos de posguerra en Occidente implicaron un aumento generalizado de la propiedad, este fenómeno fue especialmente acusado en España, que crecería por encima de la media y que, además, tuvo la particularidad histórica de que no fueron sino los barrios obreros los que mayor tasa de propiedad adquirieron. Pero pasaron los años y llegó la crisis económica de 2008; entonces, muchos de aquellos que se habían acostado en su día proletarios y que se habían despertado propietarios, ahora se encontraron que ya no tenían ni hogar ni trabajo. Ni proletarios, ni propietarios. De aquellos polvos vienen estos lodos.

Sintomáticamente, nacía entonces la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que venía a apuntar el fracaso del Estado de derecho, que en su artículo 43 de la Constitución (democrática) rezaba que: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.” Pero los poderes públicos, subyugados ante los poderes financieros, miraron hacia otro lado. Demasiadas familias desahuciadas por el camino, y muchas otras forzadas a irse de su municipio natal debido a los salvajes aumentos de precios.

La ley que hoy entra en vigor no solucionará de un plumazo el problema de la vivienda, ni mucho menos. Para empezar, porque cada comunidad autónoma debe decidir si la aplica o no, y teniendo en cuenta que es un Ley que se enmarca dentro del mundo de la “izquierda”, es previsible que no sea aplicada en aquellas comunidades gobernadas por el partido popular, que son la mayoría. Y, aun así, es una de las leyes más importantes que se aprobarán en toda la legislatura, así como una de la más relevante — sino la que más — en materia de vivienda en democracia. Ahora bien, ¿En qué consiste exactamente la ley?

1. Determinar un índice de precios que regule el precio máximo y mínimo

De acuerdo con la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda en su Disposición Final Primera, al declarar una zona tensionada, las Administraciones podrán limitar el precio máximo de un alquiler en un contrato nuevo con respecto al precio del alquiler del contrato anterior según diferentes condiciones y escenarios:

• Nuevo contrato de alquiler si el casero es un pequeño propietario
• Contrato de alquiler cuando el casero es un gran tenedor
• Contrato de una vivienda que no ha sido nunca alquilada

El Índice se puede consultar en este enlace.

2. ¿Qué es una zona tensionada?

Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas territoriales donde hay un riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, que previamente determinada la Comunidad Autónoma en cuestión. En Cataluña, hasta 140 municipios entrarán dentro de dicha definición.

3. ¿Qué determina lo que es un gran tenedor de viviendas?

Un gran tenedor de vivienda es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente, como ocurre en el caso catalán.

4. ¿Afecta a todas las viviendas de alquiler?

La regulación de alquileres será de aplicación a las viviendas de alquiler ubicadas en las zonas de mercado tensionado, es decir, en los 140 municipios. Quedan excluidos los contratos de arrendamientos de locales y los contratos de arrendamientos de temporada, de habitaciones o turísticos. La regulación de alquileres se aplicará sobre los contratos firmados después de su entrada en vigor, y no afectará a aquellos contratos que hayan sido firmados con anterioridad. Estos seguirán regulándose por la norma vigente en el momento de su firma.

5. ¿Hay alguna excepción a esta limitación de precio?

Sí, en ciertos casos se permitirá un incremento adicional del 10% sobre la renta del contrato de arrendamiento. Esta subida solo será legal si se justifica una rehabilitación de la vivienda en los últimos 2 años, mejoras que generen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando la duración del contrato sea de 10 años o más, o se acuerden prórrogas obligatorias.