La vivienda se ha convertido en el termómetro más fiable del malestar colectivo. Cuando el acceso a un derecho básico queda condicionado por el código postal, el tipo de contrato o la capacidad de pagar “por adelantado” lo que no se tiene, la crisis deja de ser sectorial y se transforma en una crisis de legitimidad: de las instituciones, del modelo económico y, sobre todo, del contrato social.
Una paradoja: indicadores que mejoran y preocupación que se dispara
La paradoja es que, si observamos algunos indicadores de asequibilidad, podríamos pensar que lo peor ya ha pasado. El informe anual del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB) muestra que entre 2023 y 2024 la tasa de sobrecarga en Cataluña —hogares que destinan más del 40% de sus ingresos a la vivienda— disminuye en varios perfiles especialmente afectados: en los hogares inquilinos a precio de mercado baja del 32,6% al 25%; en los hogares del primer quintil de renta, del 52,9% al 46,1%; y en los hogares monoparentales, del 44,1% al 38,2%.
Sin embargo, al mismo tiempo, la percepción ciudadana va en sentido contrario: la vivienda no solo es “un problema importante”, sino que ha pasado a encabezar la lista de preocupaciones del país. El Barómetro de Opinión Política 3/2025 del Centre d’Estudis d’Opinió sitúa el acceso a la vivienda como el principal problema para el 31% de la población, cuando hace apenas un año esta preocupación lideraba con un 20%.
¿Por qué crece el malestar si algunos indicadores mejoran? Para entender esta aparente contradicción es necesario mirar qué miden —y qué no miden— los indicadores.
Primero: la sobrecarga mejora sobre todo entre quienes “siguen dentro”
Es decir, entre hogares que mantienen un domicilio estable y una cierta continuidad de ingresos. Pero la crisis de la vivienda es, cada vez más, una crisis de desplazamiento y de inestabilidad residencial: personas que se desplazan a primeras, segundas y terceras coronas metropolitanas; familias que pasan del alquiler habitual a fórmulas de corta duración; jóvenes que retrasan la emancipación; y hogares que se ven abocados a compartir piso o a “vivir en una habitación”.
El último recuento de Arrels Fundació lo ilustra con crudeza: 1.982 personas durmiendo al raso en Barcelona la noche del 3 de diciembre de 2025, un 43,2% más que en 2023. Y aun así, la cifra no incluye a personas en asentamientos informales ni otras formas de infravivienda. En el entorno metropolitano, la precariedad adopta formas de asentamientos en solares en desuso y situaciones de extrema vulnerabilidad: por ejemplo, se ha documentado que en naves industriales de los barrios del Gorg y Sant Roc, en Badalona, malviven más de 400 personas. Existe, además, una capa todavía más invisible pero masiva: las familias que viven en una habitación. Según la Encuesta Sociodemográfica de Barcelona, en 2024 ya representan el 4,7% de la población de la ciudad, y el fenómeno del multi-hogar ha pasado del 2,9% de las viviendas en 2017 al 6,6% en 2024. En términos claros: una parte del malestar no se ha reducido, se ha desplazado y se ha invisibilizado.
Segundo: la mejora puede ser coyuntural
Es plausible que el aumento de ingresos derivado de políticas como la subida del salario mínimo interprofesional (+5%) alivie una parte de la carga. Pero esto no neutraliza la inercia estructural de un mercado en el que el alquiler sigue siendo caro, escaso y volátil. Tampoco abre la puerta a la compra: con precios muy elevados y una entrada —más gastos asociados— que muchas familias no pueden asumir, la propiedad se convierte en una carrera con el listón cada vez más alto.
De hecho, casi la mitad de las compraventas en Cataluña se cierran sin hipoteca (49% en 2024), lo que sitúa en clara desventaja a los hogares que dependen de la financiación bancaria y, a menudo, los deja fuera del mercado. Esta demanda “expulsada” vuelve a presionar el alquiler y refuerza la competencia con usos no residenciales en un parque de vivienda en alquiler ya de por sí insuficiente.
Tercero: el malestar no lo genera solo el precio, sino la inseguridad
La incertidumbre sobre el contrato (duración, renovación, subidas), la amenaza de desahucio, el miedo a no poder permanecer en el barrio, la discriminación en el acceso o el “nomadismo residencial” son experiencias que no caben en una tasa agregada.
Es innegable que, desde la aprobación de la Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda, el sistema ha incorporado nuevas herramientas y que la producción normativa de los últimos años ha sido inédita: declaración de zonas de mercado residencial tensionado y marcos para intervenir sobre el precio de las rentas. En paralelo, Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma en solicitar la declaración de zonas tensionadas en el marco del procedimiento estatal, ha aprobado decretos ley de contención y un régimen sancionador. A escala estatal se ha creado un nuevo índice de referencia para la actualización anual de rentas y se han regulado el Registro Único de Arrendamientos y la ventanilla única digital para alquileres de corta duración. En Cataluña, además, se han impulsado medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.
El problema, sin embargo, no es solo “tener o no tener normas”. El problema es que el régimen dominante —un modelo basado en la mercantilización del suelo y la vivienda, una dependencia excesiva del parque privado y una política pública crónicamente infrafinanciada— absorbe las novedades y las hace compatibles con su lógica.
Cuando se regula una parte del mercado, el resto se reconfigura: crecen el alquiler temporal (a menudo ficticio), el mercado de habitaciones, la segmentación por perfiles, la presión turística y la captación de viviendas para inversión. Y mientras se discute sobre la “letra” de la regulación, la pregunta realmente relevante es otra: ¿qué porcentaje del parque queda fuera de cualquier lógica de derecho y estabilidad?
Esto no significa que la regulación no sirva. Significa que, por sí sola, no cambia el centro de gravedad del sistema. Sin un parque público y social suficiente, sin una gobernanza multinivel efectiva y sin una inversión sostenida, la regulación es necesaria pero insuficiente.
En este contexto, el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda de Cataluña (PTSHC) marca un punto de inflexión: no solo fija un horizonte y unos objetivos a 20 años, sino que reorienta los programas y actuaciones de la Generalitat y, sobre todo, obliga a reforzar los procesos de concertación con las administraciones locales. En la práctica, el Plan impulsa la revisión y actualización de los Planes Locales de Vivienda de los municipios de más de 3.000 habitantes y, de forma especial, de los 163 municipios declarados Área de Demanda Fuerte y Acreditada (ADFA 1 y 2), que deben armonizar sus políticas con el objetivo de solidaridad urbana (destinar el 15% del parque a políticas sociales) y el objetivo de alquiler social (un 7% del parque destinado a alquiler social).
Ahora bien, este punto de inflexión solo será realmente transformador si se traduce en decisiones materiales —suelo movilizado, presupuesto, capacidades técnicas de las empresas públicas y de las oficinas de vivienda— y si va acompañado de una corresponsabilidad efectiva entre Generalitat, administraciones locales y Estado.
Hacia una transformación sistémica: cinco dimensiones para cambiar las reglas del juego
Si aceptamos que la vivienda es un sistema sociotécnico —un conjunto de instituciones, normas, mercados e infraestructuras que deben dar respuesta a una necesidad social esencial— y que el régimen de prácticas dominantes no funciona para las mayorías, la pregunta ya no es “qué medida falta”, sino “cómo cambiamos el régimen”. La perspectiva multinivel permite observar al mismo tiempo las presiones externas (crisis climática, demografía, turismo, especulación y financiarización), los elementos que sostienen el sistema (reglas, incentivos y actores que lo reproducen) y los espacios que abren alternativas (nichos de innovación social y pública). Desde esta mirada, una transformación sistémica en Cataluña debería avanzar en cinco dimensiones.
1) Mercados
Reducir el peso del alquiler de mercado como única puerta de entrada. Esto implica hacer crecer el parque asequible no especulativo —alquiler social y asequible, cooperativas en cesión de uso, fundaciones y otras fórmulas sin ánimo de lucro o de lucro limitado— y, en paralelo, a corto plazo, blindar la regulación de rentas y cerrar grietas (temporales ficticios, opacidad contractual, mercado de habitaciones sin garantías), penalizar usos especulativos y reforzar la protección de las personas inquilinas con contratos realmente estables, renovación automática y causas de resolución muy restringidas.
2) Gobernanza
Pasar de la “suma” de políticas locales a una arquitectura multinivel: Estado–Generalitat–ámbitos metropolitanos y comarcales–mundo local. Instrumentos compartidos para captar suelo y financiación; criterios homogéneos —pero adaptables— para adjudicar y gestionar el parque asequible; datos y rendición de cuentas (qué se hace, con qué recursos y con qué resultados); y participación real de actores sociales y de investigación en la definición y seguimiento de la agenda. En este marco, la creación de CASA47 —entidad estatal de vivienda y suelo— puede ser una respuesta necesaria para ordenar mejor el patrimonio público estatal y dotarse de capacidad de inversión sostenida. Es clave garantizar que opere con criterios de subsidiariedad y cooperación con comunidades autónomas y municipios, evitando duplicidades y fricciones competenciales.
3) Inversión y financiación
No se trata solo de más presupuesto público. Es necesario un pacto de inversión y financiación a largo plazo que alinee costes, ingresos y financiación: fondos públicos recurrentes, instrumentos de crédito social, captura de plusvalías urbanas y alianzas público-comunitarias y público-privadas bajo criterios estrictos de servicio público.
En este sentido, la creación de CASA47 plantea una cuestión clave: si el alquiler asequible se define principalmente por la capacidad de pago —y no por el coste real de producción y gestión—, el diferencial no puede recaer en la capacidad contable del operador, sino en un modelo financiero robusto (crédito público a muy largo plazo y bajo coste, subvención de capital y estabilidad de flujos), como muestran los sistemas europeos basados en el alquiler a coste (cost-based rent). La asequibilidad adicional para las rentas más bajas debe garantizarse, cuando sea necesario, mediante ayudas directas.
4) Ciencia, tecnología e infraestructuras
Se necesitan infraestructuras públicas de datos compartidas: un registro de alquileres operativo y accesible, registros de solares disponibles y movilizables, registro de grandes tenedores y de usos, y sistemas de monitorización que midan aquello que hoy queda fuera del radar del mercado: sinhogarismo, hacinamiento, infravivienda y multi-hogar. Pero la tecnología no es solo datos: también es capacidad de ejecución. Acelerar la construcción y la rehabilitación con criterios ambientales y sociales —industrialización, materiales de bajo impacto, eficiencia tiempo-coste y rehabilitación justa sin expulsión— y, de igual importancia, impulsar la innovación social en modelos de tenencia y gestión —cooperativas en cesión de uso, fórmulas comunitarias y del tercer sector— que puedan escalar con apoyo institucional.
5) Sociedad y cultura
Ninguna transición será posible si la cultura dominante sigue siendo la de “la vivienda como inversión”. Es necesario disputar imaginarios e intereses: reconocer el papel de los sindicatos de inquilinas, las redes vecinales y las entidades sociales; combatir la discriminación y el racismo en el mercado; y construir un relato compartido en el que el derecho a la vivienda sea tan indiscutible como el acceso a la educación o a la sanidad. Esta dimensión es la que hace posible la corresponsabilidad: que el sector privado entienda límites, que el sector público asuma liderazgo y que la ciudadanía pueda exigir, controlar y co-producir soluciones.
La conclusión es incómoda, pero esperanzadora: no es que “no se haya hecho nada”. Es que lo que se ha hecho todavía no es proporcional a la magnitud del problema ni ha desplazado el centro del sistema. La transformación sistémica no llegará como una única gran ley, sino como una constelación de decisiones coherentes, sostenidas y coordinadas que, a lo largo de los años, vayan haciendo que el régimen antiguo deje de ser la opción por defecto. Y esa es, hoy, la tarea política más urgente en Cataluña.
